Investice do nemovitostí zůstává jednou z nejoblíbenějších a nejstabilnějších investičních strategií. I přes nedávné výkyvy na trhu pokračuje zájem o nemovitosti jako dlouhodobou investici. V tomto článku se zaměříme na současný stav trhu s nemovitostmi v České republice, nejlepší strategie pro investory v roce 2023 a tipy, jak maximalizovat návratnost vaší investice.

1. Současný stav trhu s nemovitostmi v ČR

Cenový vývoj

Po několika letech prudkého růstu cen nemovitostí jsme v roce 2022 zaznamenali zpomalení a v některých lokalitách dokonce mírný pokles. Začátek roku 2023 přinesl stabilizaci, ale nelze očekávat návrat k dvouciferným meziročním nárůstům, které byly běžné v letech 2018-2021.

Průměrné ceny bytů v Praze se pohybují kolem 125 000 Kč/m², v Brně kolem 95 000 Kč/m² a v dalších krajských městech mezi 60 000 - 85 000 Kč/m². U rodinných domů situace velmi závisí na lokalitě, stavu nemovitosti a velikosti pozemku.

Faktory ovlivňující trh

Mezi hlavní faktory, které v současnosti ovlivňují trh s nemovitostmi, patří:

• Vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů
• Přísnější podmínky pro získání financování
• Vysoká inflace
• Omezená nabídka nových bytů (zejména v Praze)
• Rostoucí náklady na výstavbu
• Přetrvávající zájem o vlastní bydlení

"Nemovitost je dlouhodobá investice. Krátkodobé výkyvy trhu by neměly být hlavním faktorem při rozhodování, zda investovat."

2. Investiční strategie pro rok 2023

Buy and Hold (Koupě a držení)

Tato tradiční strategie spočívá v nákupu nemovitosti s cílem dlouhodobého pronájmu. Výhodou je pasivní příjem z nájmu a potenciální zhodnocení nemovitosti v průběhu času.

Pro tuto strategii jsou v současnosti vhodné:

• Byty 2+kk a 2+1 v krajských městech
• Menší byty v blízkosti univerzit
• Nemovitosti v lokalitách s dobrou infrastrukturou a dopravní dostupností

Očekávaná výnosnost (yield) z pronájmu se pohybuje mezi 3-5 % ročně v Praze a 4-6 % v regionech.

Fix and Flip (Rekonstrukce a prodej)

Tato strategie zahrnuje nákup nemovitosti ve špatném stavu, její rekonstrukci a následný prodej za vyšší cenu. Je náročnější na čas, znalosti a kapitál, ale může přinést vyšší jednorázový výnos.

Výzvy této strategie v roce 2023:

• Vysoké náklady na stavební materiály a práci
• Delší doba prodeje rekonstruovaných nemovitostí
• Potřeba přesné kalkulace nákladů a realistického odhadu prodejní ceny

Nákup pozemků

Investice do pozemků, zejména stavebních, může být v dlouhodobém horizontu velmi výnosná. Nabídka kvalitních stavebních pozemků je omezená, což vytváří tlak na růst jejich cen.

Na co si dát pozor při nákupu pozemku:

• Územní plán a možnosti využití pozemku
• Dostupnost inženýrských sítí
• Přístupová cesta a dopravní dostupnost
• Tvar a svažitost pozemku
• Věcná břemena a jiná omezení

3. Výnosové nemovitosti: Jak kalkulovat návratnost investice

Základní ukazatele výnosnosti

Pro vyhodnocení potenciální investice do nemovitosti je klíčové správně spočítat její výnosnost. Nejčastěji používané ukazatele jsou:

Hrubý výnos (Gross Yield)

Vypočítá se jako roční příjem z pronájmu dělený kupní cenou nemovitosti a vynásobený 100 (vyjádření v procentech).

Příklad: Byt v ceně 4 000 000 Kč s měsíčním nájmem 18 000 Kč
Roční příjem: 18 000 × 12 = 216 000 Kč
Hrubý výnos: (216 000 / 4 000 000) × 100 = 5,4 %

Čistý výnos (Net Yield)

Zohledňuje náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti:

Čistý výnos = ((Roční příjem - Roční náklady) / Kupní cena) × 100

Mezi roční náklady patří:

• Daň z nemovitosti
• Pojištění nemovitosti
• Příspěvky do fondu oprav (u bytů)
• Náklady na údržbu a opravy
• Náklady na správu nemovitosti
• Období bez nájemníků (obvykle se počítá s 1 měsícem ročně)

Návratnost investice (ROI)

Při výpočtu celkové návratnosti je potřeba zohlednit nejen příjem z pronájmu, ale i potenciální zhodnocení nemovitosti v čase a vliv inflace.

"Čistý výnos pod 3 % ročně obvykle naznačuje, že investice nemusí být dostatečně výnosná, zejména při zohlednění rizika a inflace."

4. Financování investiční nemovitosti

Vlastní vs. cizí prostředky

Financování investiční nemovitosti lze realizovat:

• Zcela z vlastních prostředků
• Kombinací vlastních prostředků a hypotéky
• Využitím jiných forem financování (podílové fondy, družstva)

Použití hypotečního úvěru může zvýšit výnosnost vlastního kapitálu díky finanční páce, ale zároveň zvyšuje riziko.

Hypoteční úvěr na investiční nemovitost

Podmínky pro získání hypotéky na investiční nemovitost jsou přísnější než u hypotéky na vlastní bydlení:

• Vyšší úroková sazba (obvykle o 0,5-1 % vyšší)
• Vyšší požadavek na vlastní prostředky (LTV 60-70 %)
• Přísnější posouzení bonity žadatele

Při současných úrokových sazbách (kolem 6 % p.a.) je důležité pečlivě propočítat, zda příjem z pronájmu pokryje splátky hypotéky a další náklady.

5. Regionální specifika investic do nemovitostí

Praha a okolí

Trh v hlavním městě je nejvyspělejší a nejlikvidnější. Nabízí nižší výnosnost z pronájmu (3-5 %), ale vyšší potenciál zhodnocení a stabilitu poptávky. Pro investory může být zajímavé i širší okolí Prahy s dobrou dopravní dostupností do centra.

Brno a další krajská města

Vyšší výnosnost pronájmu (4-6 %), zejména u bytů blízko univerzit nebo velkých zaměstnavatelů. Poptávka po pronájmech bývá stabilní díky studentům a pracujícím, kteří se do města stěhují za studiem nebo prací.

Turistické lokality

Nemovitosti v horských oblastech (Krkonoše, Šumava) nebo lázeňských městech mohou nabídnout vysoký výnos z krátkodobých pronájmů. Je však třeba počítat s vyšší náročností na správu a sezónností příjmů.

6. Rizika investic do nemovitostí a jak je minimalizovat

Tržní rizika

• Pokles cen nemovitostí
• Pokles poptávky po pronájmech
• Růst úrokových sazeb (při financování hypotékou)

Minimalizace: Diverzifikace portfolia, dlouhodobý investiční horizont, vytváření finanční rezervy.

Provozní rizika

• Problematičtí nájemníci
• Neočekávané opravy a údržba
• Období bez obsazení

Minimalizace: Důkladné prověření nájemníků, pravidelná údržba, pojištění nemovitosti a odpovědnosti, vytvoření rezervy na opravy.

Legislativní rizika

• Změny v daňových zákonech
• Regulace nájemného
• Přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy

Minimalizace: Sledování legislativních změn, spolupráce s právníkem a daňovým poradcem, flexibilita ve strategii pronájmu.

Závěr

Investice do nemovitostí zůstává v roce 2023 atraktivní možností, jak zhodnotit úspory a zajistit si pasivní příjem. Současná situace na trhu nabízí příležitosti zejména pro investory s dlouhodobým horizontem, kteří jsou schopni překonat přechodné výkyvy.

Klíčem k úspěchu je pečlivá analýza konkrétní nemovitosti, realistický finanční plán a profesionální správa. Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv investiční strategii, vždy si nezapomeňte důkladně propočítat všechny aspekty investice a zohlednit možná rizika.

Pokud uvažujete o investici do nemovitostí, neváhejte se na nás obrátit. Naši odborníci vám pomohou najít vhodnou investiční příležitost odpovídající vašim finančním možnostem a cílům.